看中一間市價 1,200 萬的房子，透過仲介出價 1,100 萬，交了 30 萬斡旋金委託仲介去跟屋主談。三天後仲介回覆：「屋主不賣了，改跟別人談。」這 30 萬斡旋金，能不能要回來？
答案不是單純的「能」或「不能」，關鍵在於屋主當下有沒有已經接受你的條件。
先分清楚：斡旋金不是要約書，兩者法律效果不同
不動產交易正式簽約前，常會先出現「要約書」或「斡旋金」兩種形式，很多人搞不清楚差別：
- 要約書：買方以書面提出承購價款、付款條件等交易條件，通常不預先交付金錢
- 斡旋金：買方先交付一定金額給仲介，委託仲介代為向賣方協議交易
依行政院消費者保護會的說明，仲介在收取斡旋金前應該清楚說明斡旋金與要約書的差別及替代關係，讓買方了解自己簽的究竟是哪一種——但這是主管機關的行政指導與說明，不是不動產經紀業管理條例裡有專門條文規定的義務（該條例第23、24條規範的是「不動產說明書」，不是斡旋金與要約書的區分）。如果仲介沒有清楚說明，可以向所在地縣市政府地政單位反映，尋求協處。實務上斡旋金也可能被稱為議價保證金、要約保證金、意願金或協調金，名稱不同不一定代表法律效果不同，重點要看文件內容，不能只看「斡旋金」三個字就直接判斷可不可以退。
賣方還沒接受：你通常比較有空間要回斡旋金
依民法第153條，買賣契約原則上在雙方就標的物、價金等必要之點意思表示一致時成立，不一定要等到正式買賣契約書簽完。如果屋主還沒有在斡旋書或要約書上簽名承諾你的出價條件，代表買賣契約尚未成立，此時你原則上較有空間撤回或要求返還斡旋金，但仍要看斡旋書本身怎麼約定返還條件與期限（延伸閱讀：存證信函怎麼寫才有效？格式範例 + 4 個一定要有的要素）。
賣方已經接受：斡旋金可能轉為定金
依民法第248條，訂約當事人一方由他方受有定金時，推定契約成立——這代表只要賣方收下斡旋金、並在斡旋書上簽名承諾你的出價條件，就推定買賣契約已經成立，不是「還沒簽正式買賣契約書就不算數」，這是很多人最容易誤解的地方。
契約成立之後，這筆錢的法律效果依民法第249條決定，而且條文開頭有一句關鍵前提——除當事人另有訂定外：
| 情形 | 結果 |
|---|---|
| 契約履行時 | 定金返還或作為給付的一部分 |
| 可歸責於買方致不能履行 | 定金不得請求返還 |
| 可歸責於賣方致不能履行 | 賣方應加倍返還其所受的定金 |
| 不可歸責於雙方致不能履行 | 定金應返還 |
⚠️ 例外： 「除當事人另有訂定外」這句話，決定了上面四種法定結果會不會被套用——如果斡旋書或要約書裡有另外約定沒收比例、返還條件等，契約條款會直接改掉這四種結果，不能只看民法條文就認定自己一定適用哪一款，一定要先確認你簽的文件內容有沒有特別約定。在沒有特別約定的前提下，如果是賣方事後反悔不賣，適用第三款，賣方應加倍返還定金，不是只能拿回原本付的斡旋金；反過來如果是買方自己反悔不買，適用第二款，定金不得請求返還，等於買方的錢直接沒收。具體怎麼認定「可歸責」，仍要看斡旋書或後續買賣契約條款的實際約定。
屋主接受的證據，不能只靠仲介口頭轉述
如果仲介告知「屋主已經同意了」，你應該要求出示屋主本人的簽認、授權書或其他可以證明承諾的書面資料。單憑仲介口頭轉述，遇到糾紛時證明力相對薄弱，建議同時留存與仲介往來的所有訊息紀錄，作為輔助佐證。
DIY 界線：什麼情況可以先自己處理
- 斡旋期限還沒到、賣方尚未表態，可以先跟仲介確認撤回條件與退款流程，通常不需要法律介入
- 金額不大、仲介態度配合，願意依約定退還斡旋金，可以先協商處理，保留書面紀錄
什麼情況建議提前找律師
以下任一條件成立，建議在斡旋期限屆滿前先諮詢律師。
❶ 賣方已在書面上簽名承諾你的條件，卻反悔改賣給別人 — 買賣契約可能已經成立，需要評估違約求償的可行性 ❷ 仲介拒絕返還斡旋金，卻拿不出屋主已接受的具體證據 — 需要釐清契約究竟成立與否，才能判斷斡旋金該不該退 ❸ 金額較大，且仲介或屋主的說法反覆不一致 — 建議儘早整理書面紀錄，避免時間拖久證據流失
下一步怎麼做
- 預約律師諮詢 — 賣方已表態接受卻反悔、或仲介拒絕退還斡旋金卻說不清楚依據，建議由律師協助釐清契約是否成立與求償方向 → 預約諮詢
- 與 Veridilex 討論 — 說明你簽的文件內容與目前的爭執點，AI 協助先整理你手上有哪些可以主張的依據
本文內容為一般性法律資訊，不構成個案法律意見。具體情況建議諮詢執業律師。